Với chủ đề “Thị trường bất động sản: thanh lọc, tồn tại và phát triển”, talkshow do Viện nghiên cứu kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức đã đưa ra nhiều góc nhìn cũng như kiến nghị cho cả doanh nghiệp và khách hàng trong bối cảnh thị trường biến động.
Bất động sản “thanh lọc”, đâu là chiến lược cho doanh nghiệp thích nghi?
Hiện trạng, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phải chật vật đối mặt với hàng loạt trở ngại như vướng mắc trong việc hoàn thành thủ tục pháp lý dự án, khan hiếm dòng tiền, chi phí đầu vào tăng, lãi suất cho vay tăng cao, giao dịch trầm lắng. Giai đoạn này được đánh giá mức độ còn nghiêm trọng hơn giai đoạn 2007-2008 vì những thách thức mang tính toàn cầu (thiên tai, dịch bệnh, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng, …).
Lịch sử đã minh chứng, sau mỗi giai đoạn khủng hoảng, những doanh nghiệp có sự chuẩn bị nội lực tốt, thích ứng linh hoạt với thực tế thì đều phát triển vượt bậc ngay sau đó. Nhằm ứng phó với chuyển biến thị trường Bgiai đoạn này, nhiều doanh nghiệp BĐS đã nhanh chóng xây dựng các chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, tập trung nhiều vào dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và phát triển căn hộ phân khúc trung bình.
Bắt đầu từ quý 2 năm 2022, Chính phủ đã có những động thái mạnh mẽ liên quan việc siết room tín dụng BĐS và trái phiếu doanh nghiệp, theo đó nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán các khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, thị trường đang chứng kiến các chính sách bán hàng hấp dẫn nhất trong lịch sử khoảng 10 năm trở lại đây với những ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu “khủng”, hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp BĐS cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống…
Bắt đầu từ quý 2 năm 2022, Chính phủ đã có những động thái mạnh mẽ liên quan việc siết room tín dụng BĐS và trái phiếu doanh nghiệp, theo đó nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán các khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, thị trường đang chứng kiến các chính sách bán hàng hấp dẫn nhất trong lịch sử khoảng 10 năm trở lại đây với những ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu “khủng”, hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp BĐS cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống…
Tập trung nguồn lực M&A, mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục kỳ vọng cũng là điều mà các doanh nghiệp BĐS đang thực hiện. Thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất diễn ra rất sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Một điểm mới là thời gian qua, đồng hành cùng quyết tâm của chính phủ, hàng loạt doanh nghiệp BĐS cũng đã có kế hoạch đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc bất động sản này.
Song song đó, các doanh nghiệp ráo riết thực hiện công tác tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.
Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện có nhiều doanh nghiệp lớn đã rất tích cực đầu tư ứng dụng công nghệ, nhằm phục vụ cho việc marketing, bán hàng, hoạt động hậu mãi, cho thuê, kết nối người dùng cuối và các dịch vụ liên quan đến quản lý, vận hành, hỗ trợ tăng giá trị cho BĐS.
Chuyên gia này còn chỉ ra rằng, trong giai đoạn này, các doanh nghiệp nên tập trung vào việc hoàn thiện sản phẩm sắp bàn giao, hướng đến phát triển những dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Bởi tính chất đặc thù của BĐS, yếu tố quan trọng nhất vẫn là củng cố lòng tin khách hàng thông qua chất lượng và tính hữu dụng của sản phẩm.
Nhà đầu tư bất động sản sành sỏi có thực sự “ngồi im” trong giai đoạn này?
Trải qua nhiều cuộc khủng hoảng trước đây, tâm lý nhà đầu tư cá nhân đã có sự thay đổi rõ nét. Không còn mạo hiểm chạy theo những cuộc đua lướt sóng đầu cơ, dòng tiền giờ đây đã quay trở về các dự án bất động sản sở hữu giá trị thực, có tính an toàn cao và nhiều dư địa tăng trưởng. Các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn các dự án minh bạch, pháp lý an toàn, chủ đầu tư uy tín và hướng đến đầu tư dài hạn. Một số nhà đầu tư thông thái, có tài chính tốt cũng đang tìm kiếm cơ hội sở hữu BĐS giá tốt, “săn hàng ngộp”.
Từng có kinh nghiệm nhiều năm làm việc trực tiếp với các nhà đầu tư nước ngoài, ông Nguyễn Chí Nghiêm, TGĐ Dat Xanh Tech, chia sẻ chiến thuật được nhóm nhà đầu tư nước ngoài thường sử dụng: Tập trung vào ba đặc điểm chính: pháp lý đảm bảo, nhận nhà đúng tiến độ, khả năng khai thác cao. Các sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí này luôn mang về tỉ suất lợi nhuận cao hơn hẳn các kênh đầu tư khác. “Đừng tìm cơ hội đầu cơ mà hãy tìm cơ hội đầu tư dài hạn”, ông Nghiêm nhấn mạnh.
Tiến sĩ Khôi khuyến nghị, trong giai đoạn này, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính, tập trung vào giá trị gia tăng thay vì tốc độ tăng giá. Việc khách hàng thay đổi tư duy đầu tư là yếu tố tạo nên sự thay đổi của thị trường BĐS theo hướng lành mạnh và tích cực hơn trong thời gian tới.
Nguồn: Dat Xanh Services
